“一房二卖”的法律后果及处理原则

“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同买受人的行为，在生活中业主为追逐利益最大化，将一房二卖、甚至多卖的情形屡见不鲜。

“一房二卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，《民法典》关于民事行为成立的基本条件是：主体适格、意思真实、内容合法，物权变动遵循“合意+公示”原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。

签订买卖合同的过程中如果不存在《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗”，或第一百五十四条规定的“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益”之【无效民事行为】，也不属于《民法典》第一百四十六条至一百五十一条规定之【可撤销的民事行为】，则对于一房多卖过程中签订的所有房屋买卖合同均应当属于有效合同。

如何确定哪一方买受人的实际履行请求？

司法实践中，一般会综合考虑下列因素：

一是房屋是否实际交付；若房屋实际交付且买受人实际使用，则可以认为出卖人履行合同意愿真实，这种履行系合法履行，对此种交易应予以保护，并支持该买受人的实际履行请求；

二是是否已全额支付房款；若买受人已支付全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务，对已完成的交易应予以保护，并考虑该买受人的实际履行请求；

三是否办理房屋过户备案登记等相关手续，若买受人已办理或正在办理房屋产权备案登记手续，则表明该买受人要求取得房屋所有权的意愿强烈，买受人也在为房屋过户登记做前期准备，在确定买受人时应该考虑其实际履行请求；

四是买受人是否适宜履行合同；若买受人履行合同的成本较低或其适宜履行，应当考虑该买受人的实际履行请求。

对于其他买受人的救济途经，可以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定追究出卖人的违约责任。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条规定，“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”

从上述规定可以得出：在一物多卖的问题上，遵循的原则是“受领支付”>“支付价款”> “签订顺序”，即无论后一买受人是否知晓出卖人与其他人存在买卖标的物的合同，其均有理由依据该标的物仍记载于出卖人名下而信赖出卖人对其享有所有权，从而向其购买。而出卖人是否向其他买受人履行买卖合同项下的义务，则属于双方之间的合同纠纷，并不影响后买受人通过合法有效的买卖合同取得标的物所有权。

但是，在开发商一房二卖的情形下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，后一买方可以主张前面的合同无效，但该解释所称的商品房买卖合同系房地产开发商对外销售的一手房，故该条款不适用于二手房“一房二卖”的情形。