前言

房地产资产证券化是资产证券化中的一种形式，是指从事房地产开发投资经营企业或房地产信贷金融机构，将其所拥有的流动性较差的房地产资产或房地产信贷资产，通过资产证券化的运作，将其变为可在公开市场上进行公开交易的可流通证券，例如股票、债券、可转换债券、单位信托、受益凭证等。其实质，是通过证券化增加资产的流动性，借以实现资金融通或风险分散。资产证券化不仅是一种融资工具，而且可以帮助企业盘活资产，形成资本从投入到退出的闭环，获得长期稳定的融资渠道，实现规模化经营。在政策的大力支持下，我国房地产资产证券化未来市场发展空间巨大。

探究：中国房地产资产证券化发展背景以及发展现状分析

一、房地产市场基本情况

2023年1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%（按可比口径计算）；其中，住宅投资34809亿元，下降6.4%。

图表　2022-2023年全国房地产开发投资增速

数据来源：国家统计局

2023年1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。其中，住宅施工面积548475万平方米，下降6.5%。房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。其中，住宅新开工面积29010万平方米，下降22.7%。房屋竣工面积27826万平方米，增长19.6%。其中，住宅竣工面积20194万平方米，增长19.0%。

2023年1-5月份，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。其中，国内贷款7175亿元，下降10.5%；利用外资13亿元，下降73.5%；自筹资金16267亿元，下降21.6%；定金及预收款19878亿元，增长4.4%；个人按揭贷款10354亿元，增长6.5%。

图表　2022-2023年全国房地产开发企业本年到位资金增速

数据来源：国家统计局

二、资产证券化市场分析

2022年，我国共发行资产证券化产品19772.7亿元，同比下降36%；年末市场存量为52378.99亿元，同比下降12%。

其中，信贷ABS全年发行3567.34亿元，同比下降60%，占发行总量的18%；年末存量为24272.66亿元，同比下降7%，占市场存量的46%。企业资产支持证券（以下简称“企业ABS”）发行11519.13亿元，同比下降27%，占发行总量的58%；年末存量为20325.97亿元，同比下降16%，占市场存量的39%。非金融企业资产支持票据（ABN）发行4686.23亿元，同比下降28%，占发行总量的24%；年末存量为7780.36亿元，同比下降15%，占市场存量的15%。

图表　2022年资产证券化产品发行规模分布

数据来源：中央结算公司，Wind

三、产品类型分布

广义的房地产资产证券化包括两种基本形态，分别是房地产权益证券化（发行人主要是房地产企业或所有权人等非金融机构）和房地产抵押贷款证券化（发行人主要是银行等金融机构），主要产品类型包括：

图表　房地产资产证券化主要类型

资料来源：中投产业研究院

目前我国的房地产资产证券化产品主要有商业物业抵押贷款支持证券/票据（CMBS/CMBN）、类REITs、物业费ABS、购房尾款ABS、保理资产ABS、酒店收益权ABS、租金收入ABS。其中，CMBS和类REITs产品占比超过一半。

图表　国内房地产资产证券化产品发行结构

数据来源：Wind

四、发展存在的问题

我国房地产资产证券化发展过程中存在一定问题：相关的房地产法律及监督存在一定的滞后性，无法形成有效的管理体系，导致相关部门对房地产资产证券化的市场协调和监管力度不足，难以保证相关金融活动的规范性；房地产行业的运行模式不够完善，行业整体对房地产证券化的认识存在一定的局限性，无法全面地看待房地产资产证券化的优势和问题；房地产行业的运行模式不够完善，行业整体对房地产证券化的认识存在一定的局限性，无法全面地看待房地产资产证券化的优势和问题。

图表　我国房地产资产证券化发展问题